6 étapes pour réussir son investissement locatif

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Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus passifs et/ou se constituer un patrimoine.

Ce type d’investissement présente de nombreux avantages dont la constitution d’un patrimoine par le locataire mais peut aussi être une source d’avantages fiscaux visant à réduire l’impôt sur le revenu. 
C’est surtout un investissement qui permet de se constituer un patrimoine sans apport financé à 100% par du crédit.

 

1. Définissez une zone géographique à potentielle et devenez-en l’expert 

Choisissez une ville dynamique avec une démographie croissante (comme Nantes ou Bordeaux par exemple), sélectionnez un quartier bien desservi par les transports en commun et idéalement avec des commerces. Vérifiez la proximité des écoles ou d’universités en fonction de votre cible de locataire (étudiants, famille…).

Analysez les annonces pour déterminer la demande locative du quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location.

Comme pour tout investissement immobilier, la règle n°1 est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement ; celui-ci doit permettre de valoriser votre bien dans la durée (création de plus-value) et surtout de maximiser l’occupation de votre bien.

 

2. Soyez raisonnable, voyez petit pour commencer

Sans apport ou avec un apport réduit de 10% maximum et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. Visez donc au début les petites surfaces. Elles offrent des prix au mètre carré plus élevé à l’achat mais aussi à la location. Le turnover est plus grand également.

Comme dans beaucoup de domaine, la plus-value se fait principalement sur le prix d’achat. Vous devez vous concentrez pour bien acheter.

Le choix du bien est important, étudiez la distribution des pièces, l’exposition… Pensez aussi aux travaux à faire sur la durée d’investissement, aux charges de copropriété…

 

3. Déterminer le loyer à appliquer

Appuyez vous sur votre analyse de la zone géographique ciblée, sur les professionnels de l’immobilier (agents, notaires, syndics).

Consultez également les organismes publics comme l’Observatoire des loyers ou organisme privé (Base Clameur) qui délivrent régulièrement des notes et autres rapports sur l’évolution des loyers dans nombreuses villes de France.

Enfin, consultez également  l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’Insee. Il sert de base à la révision des loyers et fixe le plafond  des augmentations annuelles que peut exiger un propriétaire.

 

4. Si vous n’avez pas une rentabilité exceptionnelle, pensez défiscalisation

Rappelez-vous, c’est le locataire qui va vous créer votre patrimoine. Plus la rentabilité est élevé plus vous réduisez la durée d’amortissement. Si vous n’avez pas une rentabilité exceptionnelle, vous pouvez associer cette création de patrimoine par le locataire avec des économies d’impôts. Avec le dispositif Pinel par exemple, vous amortissez une partie du prix d’achat en déduction de vos impôts sur six, neuf ou douze ans. Voilà de quoi maximiser la rentabilité de votre investissement même si les loyers de ces logements sont plafonnés (et donc plus bas que la moyenne).

 

5. Sélectionnez votre locataire avec soins

Choisir son locataire est un étape importante car c’est lui qui devra vous payer régulièrement le loyer, entretenir votre bien et donc ne pas le dégrader. Il conviendra donc de s’assurer d’avoir les bons justificatifs pour limiter les risques.

Pour un loyer représentant moins d’un tiers des revenus du locataire, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l’intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

 

6. Souscrivez une garantie pour rentabiliser votre investissement

Vous devez souscrire une Garantie Locative pour chaque logement que vous souhaitez assurer. Cette garantie locative est une assurance de percevoir des loyers même en cas de défaillance du locataire. Vous pouvez opter pour une assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (couvrant les créances jusqu’à 70 000 € par logement, et les détériorations immobilières jusqu’à 7 700 €). Adressez-vous à une compagnie d’assurance et prévoyez d’y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.

 

Au bout du compte… vous allez investir dans le moyen le plus sûr de s’enrichir

 

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2 Comments

  1. Merci pour votre article, savez-vous qu’il existe une campagne de sensibilisation sur les erreurs de prêts bancaires ?
    Si vous avez un prêt immobilier, ou clôturé depuis moins de 5 ans, Vérifiez vos droits face aux banques car 7 dossiers sur 10 sont erronés !! Faites valoir vos droits et récupérez votre argent !
    Jetez un œil à ce site, en 10 minutes vous aurez une info très riche de la part du Patron de l’AFUB ( Association Française des Usagers des Banques )
    http://www.toujourspret.fr/etude

  2. Salut Damien,
    Pour savoir à quel prix peut on louer son appartement , on peut également regarder le prix du marché de son quartier sur des sites de petites annonces.
    On peut également faire une annonce de location au prix espéré avant même d’avoir acheté l’appartement ;).
    ( ne pas oublier de la supprimer derrière pour ne pas se faire harceler de demande).

    Cordialement

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