Le prêt in fine pour maximiser l’effet de levier

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Afin de financer un investissement immobilier, vous pouvez avoir recours au prêt in fine. La particularité de ce type de financement tient dans le fait que le capital est remboursé en fin de contrat. Pendant toute la durée du financement, l’emprunteur ne paye que des intérêts. Ces derniers peuvent être couverts totalement ou partiellement par les revenus locatifs générés. il est onéreux car les intérêts sont calculés sur le capital emprunté, à l’inverse d’un prêt amortissable dont les intérêts sont calculés sur le capital restant dû.

A qui s’adresse le prêt in fine?

Pour les contribuables ayant déjà d’importants revenus locatifs, le recours au crédit in fine permet de diminuer leur base d’imposition foncière. Pour un contribuable déjà fortement imposé sur des revenus locatifs existants, il est parfois intéressant de payer plus d’intérêts. Dans ce cas, il devra choisir le régime du réel simplifié, afin de déduire les intérêts de son prêt in fine.

Le prêt in fine est un recours nécessaire pour les non-résidents fiscaux. En effet, il devront nantir le capital auprès d’une banque et emprunter en in fine pour pouvoir investir. C’est simple, en France tout ce qui est imposable est saisissable. Les non-résidents fiscaux n’étant pas imposés en France, ils ne sont pas saisissables. S’ils ne possèdent pas de bien à nantir, ils n’ont quasiment aucune chance d’obtenir un prêt amortissable classique. L’objet du financement sera l’investissement locatif, les loyers perçus devront suffire à couvrir les mensualités et les charges.

Les particuliers qui disposent d’un capital important (suite à un héritage par exemple) peuvent souhaiter placer cette somme dans l’immobilier. Le prêt in fine permet d’acheter du locatif, en calculant le rendement de manière à ce que les loyers couvrent les intérêts et les charges. Ils se retrouvent ainsi avec un bien immobilier entièrement payé à la fin du contrat de crédit in fine, sans avoir eu d’effort financier à effectuer.

Pour ceux ayant besoin de rassurer leur banque car ayant un taux d’endettement futur trop important, ou à une situation professionnelle incertaine aux yeux du banquier, le prêt in fine permet à ces candidats emprunteurs s’ils ont un capital suffisamment important, de réaliser un investissement locatif. Lorsque le projet est bien calculé et bien préparé, la banque est quasiment assurée de percevoir ses intérêts mensuels, et son capital en fin de contrat.

Le principe du prêt in fine

Des mensualités réduites car uniquement composées des intérêts

Dans un prêt in fine, l’emprunteur ne verse que les intérêts à sa banque durant toute la durée du prêt, ce qui offre les caractéristiques suivantes:

  • des mensualités près de 3 fois plus faibles par rapport à un prêt amortissable.
  • L’emprunteur paye près de 2 fois plus d’intérêt par rapport à un prêt amortissable.
  • L’assurance crédit n’est basée que sur le capital emprunté.

Ainsi pour un crédit immobilier de 100 000 € à 3,5 % sur 10 ans avec assurance emprunteur à 0,4 %, on obtient:

  • Avec le prêt in fine, un coût de 35 000 € d’intérêts et 4000 € de primes d’assurance emprunteur sur toute la durée pour des mensualités constantes de 325 € assurance comprise.
  • Avec le prêt amortissable, un coût de 18 663 € d’intérêts et 2030 € de primes d’assurance emprunteur sur toute la durée pour des mensualités constantes de 1022 € assurance comprise (pour une assurance crédit basée sur le capital restant dû).

L’apport initial a son importance sur l’effort mensuel

Un apport d’au moins 20 % est généralement nécessaire pour obtenir un crédit immobilier in fine. Dans la pratique, certaines banques peuvent demander plus d’apport. Ce capital sera généralement déposé sur une assurance-vie, et sera perçu par la banque à la fin du prêt.

Cet apport initial plus celui des intérêts du placement devra être égal au montant prêté par la banque. L’emprunteur peut avoir à faire un effort financier mensuel si son capital initial et/ou le rendement du placement est insuffisant.

Ainsi, pour un crédit in fine d’un montant de 100 000 € sur 10 ans. L’emprunteur dépose 61 000 € à titre d’apports sur une assurance-vie nantie par la banque. Si le rendement annuel moyen brut est de 5 % en 10 ans le capital déposé aura atteint 100 000 €. La banque récupère ainsi les 100 000 € qu’elle avait prêtés.

Sur la même base, si l’apport initial avait été de 30 000 €, l’assurance-vie n’atteindrait pas 100 000€ à terme. L’emprunteur devra rajouter 330 € par mois pour obtenir les 100 000 € en fin de prêt.

Le remboursement du capital se fait en fin de prêt

Afin de sécuriser leurs prêts, les banques utilisent généralement l’assurance-vie en support euros, dont les performances sont autour de 2 à 3% car à la fin du contrat elles veulent impérativement récupérer le capital prêté. Ces contrats sont donc souvent imposer aux emprunteurs avec un effort financier supplémentaire au cas où le rendement du placement ne serait pas suffisant.

Important: l’emprunteur qui choisit une assurance-vie pour déposer son apport devra prendre en compte l’impôt sur les plus-values qu’il devra payer lorsqu’il retira le capital de l’assurance-vie.

Au bout du compte…le crédit in fine peut maximiser l’effet de levier


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3 Comments

  1. bonjour
    je cherche à contracter un pret in fine dans le cadre d’un investissement locatif, mais avec nantissement sur mon épargne salariale et non pas sur une assurance vie.
    connaissez-vous des banques susceptibles d’accepter un tel montage, le capital de mon PEE disponible couvrant le montant à emprunter ?
    merci

    • Bonjour,
      Il est rare qu’une banque accepte un PEE en garantie quelque soit le montant disponible sur celui-ci. En effet, la banque va chercher à sécuriser au maximum votre épargne couvrant le prêt in fine. Pour cela, elle va rejeter tout placement volatile (comme les unités de comptes ou les actions). Par ailleurs, l’assurance-vie est une exception dans les droits de succession puisque vous pouvez décider qui sera votre bénéficiaire, alors que le PEE est régit par les règles d’héritage classique. Il sera donc beaucoup plus compliqué pour une banque de récupérer sa garantie en cas du décès de l’emprunteur par exemple.
      Ceci étant dit c’est faisable à partir du moment où le prêt in fine est contracté dans la même banque que le PEE nanti. A défaut, il faudra présenter un dossier solide au-delà des avoirs sur PEE pour pouvoir obtenir le nantissement de ce dernier.
      Je connais quelques banques susceptibles d’accepter. Souhaitez-vous que je vous envoie un dossier par mail (en message privé)?

  2. Ce n’est pas l’investissement immobilier qui crée de la richesse dans un pays.
    C’est l’investissement dans l’économie vivante,l’économie des marchés,des entreprises ,des marchés financiers,de la bourse.
    Si les investisseurs plaçaient un peu plus en bourse(comme F Fillon) et moins dans l’immobilier(comme F Hollande),ça irai mieux sur terre.Et que tous puissent accéder à la propriété;conseilleriez vous à vos enfants de louer toute leur vie?

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