La magie de l’effet de levier financier

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Pour accéder à la richesse dans l’immobilier et de manière générale dans vos investissements, vous pouvez avoir recours à un pratique magique : l’effet de levier financier.

Qu’est-ce que l’effet de levier financier?

L’effet de levier financier, c’est utiliser l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement. Autrement dit, cette pratique consiste à emprunter de l’argent pour acheter un immeuble par exemple, avec pour objectif de gagner un rapport plus élevé que le coût de l’emprunt.

L’endettement procure un effet démultiplicateur lié au fait que l’investisseur n’apporte qu’une partie des sommes sur lesquelles porte un investissement (apport généralement inférieur à 25%). Cet effet est d’autant plus important que le taux d’intérêt auquel est souscrit l’emprunt est faible et que la rentabilité économique de l’investissement est importante.

Utilisé correctement, l’effet de levier va vous aider à devenir riche très rapidement. Il vous permet d’acheter plus de propriétés avec votre capital. Attention, il est important de bien connaître le fonctionnement de l’effet de levier car si son utilisation peut créer massivement de la richesse, elle peut également vous faire perdre beaucoup d’argent si vous ne l’utilisez pas correctement !

 

Emprunter ou payer cash?

Par exemple, vous disposez de 50.000€ en liquide. Quel sera votre valeur d’investissement immobilier possible avec ce capital de départ?

Cas n°1: Vous payez cash, vous acheter pour 50.000€.

Cas n°2: Vous achetez 2 biens à 100.000€ en empruntant 50% du prix d’achat.

Cas n° 3: Vous achetez un immeuble à 200.000€ en empruntant 75 % du prix d’achat.

C’est là que commence la magie de l’effet de levier financier!

Cas n° 1 : Achat sans levier financier

Vous achetez un petit appartement cash d’une valeur de 50.000 €. Vous le louez 400€ par mois et vos frais en tant que propriétaire s’élèvent à 1.000€ par an. Votre trésorerie annuelle nette est donc de (400€ x 12) – 1.000€ = 3.800€.

Après 1 an, la valeur de l’appartement a augmenté de 10%, et il vaut maintenant 55.000€.

Votre retour sur investissement est donc de 8.800€ par an (3.800€ de trésorerie locative + 5.000€ de plus value sur le capital). Cela signifie un retour de 18 % sur un investissement de 50.000 €.

Cas n° 2 : Achat avec un levier financier à 50%

Vous décidez d’utiliser un levier financier en empruntant 50.000€ pour acquérir 2 appartements que vous payez 100.000€. Vous investissez donc 50.000€ de votre poche (= 50 % du prix d’achat) et empruntez les 50% restants.

Vos locations sont de 400€ par mois par appartement, et vos frais en tant que propriétaire s’élèvent à 2.000€ par an. Sur 1 an, vous gagnez donc (400€ x 2 appartements x 12 mois) – 2.000€ de frais = 7.600€. De cette somme, vous devez payer le remboursement de votre emprunt qui vous coûte 6.000 € par an. Il vous reste donc en main 1.600€.

La valeur de votre immeuble a également augmenté de 10 % cette année. Il vaut donc actuellement 110.000€.

Votre retour sur investissement est donc de 11.600€ par an (1.600€ de trésorerie locatives + 10.000€ de plus value sur le capital). Cela signifie un retour de 23% sur un investissement de 50.000€.

Cas n° 3 : Achat avec un levier financier à 75%

Vous décidez d’utiliser un levier financier, en empruntant 150.000€ pour acquérir un immeuble à 3 appartements que vous payez 200.000€. Vous investissez donc 50.000€ de votre poche (= 25% du prix d’achat) et empruntez les 75 % restants.

Vous louez chaque appartement 400€ par mois, et vos frais en tant que propriétaire s’élèvent à 3.000€ par an. Sur 1 an, vous gagnez donc (400€ x 3 appartements x 12 mois) – 3.000€ de frais = 11.400€. De cette somme, vous devez payer le remboursement de votre emprunt qui lui coûte 9.000€ par an. Il vous reste donc en main 2.400€.

La valeur de votre immeuble  a également augmenté de 10% cette année. Il vaut donc actuellement 220.000€.

Votre retour sur investissement est donc de 22.400€ par an (2.400€ de trésorerie locative + 20.000€ de plus value sur le capital). Cela signifie un retour de 45% sur un investissement de 50.000€.

Ces exemples montrent clairement comment vous pouvez considérablement augmenter votre retour sur investissement en utilisant un levier financier.

 

L’augmentation de valeur de votre actif grâce au levier

Avoir recours à l’emprunt pour du locatif permet de se constituer un capital grâce aux locataires. Mais en empruntant avec un intérêt simple et que vous l’investissez dans un bien qui rapporte de l’intérêt composé, votre investissement va faire des miracles !

Vous avez sûrement entendu parler de la folie des intérêts composés.

Vos investissements immobiliers fonctionnent aussi comme des intérêts composés! Ce type d’actif s’apprécie annuellement (par exemple 5% par an), cela signifie que chaque année, la valeur de votre bien vaut 5% de plus que celle de l’année passée. C’est donc de l’intérêt composé !

Donc, la valeur du bien que vous achetez augmente comme des intérêts composés, tandis que l’argent que vous empruntez, lui, vous est prêté avec des intérêts simples.

Nous avons donc d’un côté un actif qui s’apprécie (votre immeuble) et de l’autre des charges d’emprunt qui restent stables. Votre rentabilité augmente donc avec le temps.

Pour maximiser l’effet de levier, vous pouvez avoir recours au crédit in fine.

 

Contrôler le risque lié à l’effet de levier financier

Utilisez un levier financier est un excellent moyen de devenir riche, mais à chaque utilisation du levier, vous augmentez votre risque. Vous devez donc l’utiliser avec sagesse. 

Tout d’abord, investir dans l’immobilier est beaucoup plus stable que la plupart des autres types d’investissement. Ainsi, même un immeuble acheté avec un fort levier financier sera beaucoup moins risqué que l’achat d’actions par exemple.

Si vous vous endettez lourdement pour acquérir un immeuble, vous vous exposez au risque de ne plus pouvoir rembourser les échéances en cas d’événements défavorables (vacances locatives prolongées, loyers impayés, grosses réparations, incendies…).

Les investisseurs avertis sont prévoyants et essayent de prendre des mesures pour anticiper ces risques.

Voici quelques conseils:

1- Utilisez l’effet de levier financier avec prudence, de préférence pour des biens d’investissement censés prendre de la valeur et procurer des revenus (l’immobilier est l’idéal pour cela: basez-vous sur les 6 étapes pour réussir son investissement locatif).

2- Emprunter uniquement si l’effet de levier est positif.

3- Déterminez avec précision le coût réel de l’emprunt. En cas d’erreur d’estimation, l’effet de levier peut s’inverser !

4- Optez pour des emprunts à taux fixe. Evitez les taux variables même capés…. dont les variations sont très difficiles à anticiper.

5- Prévenez les risques en vous assurant. Assurez-vous contre les loyers impayés, la vacance locative prolongée, les incendies…Pensez également à négocier le report possible des échéances en cas d’événements malencontreux (inondations, incendies…)

5- N’utilisez jamais votre épargne de précaution pour acquérir des biens d’investissement. Cette dernière devant servir en cas d’extrême urgence. Si vous n’avez pas d’autres liquidités supplémentaires, empruntez.

Au bout du compte…l’effet de levier financier est un outil qui permet de créer de la richesse en démultipliant le capital investi.

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